Основной вклад в рост цен на недвижимость вносят социальная нагрузка и затраты на приобретение участка
За последние три года цены на новостройки в крупных городах увеличились до двух раз и более. Основная причина — льготные ипотечные программы. Вместо повышения доступности жилья мы получили доступность кредитования. Льготная ипотека значительно простимулировала спрос, а предложение осталось ограниченным. Резко ускорить строительство физически невозможно: цикл стройки от приобретения участка до финала — это три-четыре года, иногда и пять лет. Мало жилья — высокий спрос — растут цены.
Можно сделать вывод, что застройщики увеличили прибыль и, ура, мы нашли виноватых, но если разобраться, окажется, что структура затрат застройщиков следует за изменением цены квартир. Покупая квартиру, люди оплачивают землю, проценты банка за размещение денег, строительство детсада или школы, подключение коммуникаций, затраты на маркетинг. Собственно, стройка — это лишь 30—35% затрат, а остальное достается разным участникам рынка начиная с чиновников и заканчивая компаниями-монополистами, которые подключают коммуникации.
Итак, что входит в цену квадратного метра?
Строительно-монтажные работы, или СМР. Их доля в цене квадратного метра снижается. Если 10 лет назад она запросто достигала 70—75%, то сейчас снизилась до 30—35% от цены 1 м². Как это может быть, если девелоперы регулярно сетуют на рост стоимости строительных материалов и затрат на оплату труда рабочих?
С ростом стоимости строительно-монтажных работ не поспоришь: сказываются инфляция и нарушение поставок из-за рубежа. Да и за рабочих на стройке приходится конкурировать с сервисами доставки, куда те стали массово уходить. Зарплаты на стройке растут, но при этом доля оплаты труда в структуре расходов застройщиков снижается — это феномен, который означает, что остальные статьи расходов растут еще больше.
Социальная нагрузка. В Петербурге, например, она может доходить чуть ли не до 20% от себестоимости строительства. Чтобы получить разрешение на возведение, застройщика могут обязать построить и передать школу или детский сад, профинансировать ремонт социальных объектов . Строительство или ремонт школы — это хорошо, просто покупатели новостроек должны понимать, что эти затраты включены в цену жилья.
Цена земельного участка может достигать 15% от цены продажи — мы видим это по земельным сделкам и в статистике СМПРО. Но в условиях дефицита участков под стройку при стимулировании спроса цены на них выросли синхронно с ценами на новостройки, а нередко и опередили их.
Затраты на подключение коммуникаций — это еще до 10% от цены квадратного метра.
Проценты по кредитам. С переходом на эскроу-счета и проектное финансирование деньги дольщиков достаются застройщикам не бесплатно. Добавьте сюда рыночные проценты по кредитам на приобретение земельного участка. От покупки до выхода на строительство может пройти не один год. После повышения ключевой ставки до 16% эта статья затрат вырастет. А пока на нее может уходить свыше 10% от цены 1 м².
Реклама. В полтора-два раза за последние годы выросли затраты на маркетинг. Они могут достигать 7% в структуре затрат. Сюда входит финансирование отдела продаж, агентские вознаграждения, реклама и так далее. А при снижении спроса — например, с отменой льготной ипотеки — эти затраты только возрастут.
Прибыль самих застройщиков. Да, на волне повышения цен рентабельность могла вырасти. Но быстрый, а иногда и опережающий рост остальных составляющих вернул ее на уровень в 15%.
С точки зрения динамики себестоимости можно смело говорить, что, несмотря на существенный рост стоимости материалов и зарплат, основной вклад в рост цен на недвижимость вносят социальная нагрузка и затраты на приобретение участка.
Примерно в трети регионов России сметная стоимость строительства выше среднего значения — от 81,3 до 156,7 тысячи рублей. На большинстве же территорий она составляет от 59,5 до 81 тысячи рублей.
В целом квадратный метр жилья дороже построить в столичных регионах и крупных городах. А также на северных территориях — из-за климатических условий и общей удаленности от инфраструктуры. Исключение — некоторые районы Красноярского края, Усть-Ордынский Бурятский округ в Иркутской области, Агинский Бурятский округ в Забайкальском крае. Здесь показатели сметной стоимости одни из самых низких по стране, при этом средняя рыночная цена квадратного метра ниже стоимости строительства.
Согласно данным справки Союза инженеров-сметчиков, в среднем по России стоимость предложений на первичном рынке жилья выросла на 17% к апрелю прошлого года. Хотя цена продажи квартир увеличивается быстрее, чем затраты строителей, специалисты обращают внимание на высокий темп роста себестоимости строительства.
По некоторым оценкам, себестоимость квадратного метра жилой недвижимости массового сегмента увеличилась на 63% за три года: с четвертого квартала 2020 к началу 2024 года. Рост себестоимости в 2023 году связывают с удорожанием строительных материалов на фоне инфляции. Также, по данным застройщиков, увеличились расходы на оплату труда из-за дефицита кадров строительных специальностей.
Цены растут из-за инфляции, но не все так просто
По прогнозам, цены на стройматериалы продолжат расти. Спрос на них всегда высокий, особенно в сезон строительств. Поэтому при недостаточной подготовке компаний-поставщиков на рынке возникает дефицит требуемого товара. Перебои с поставками порой сказываются на стоимости больше, чем инфляция.
Многие заводы раньше не работали на той мощности, которая способна удовлетворить растущий спрос на их продукцию. Очень показателен случай в прошлом году: из-за возросшего спроса на цемент, к чему поставщики были абсолютно не готовы, ценник подскочил выше среднего. После нормализации поставок стоимость цемента упала на 30%.
Цены за квадратный метр все еще существенно зависят от подорожания инженерного оборудования. Восстановление цепи поставок из других стран идет до сих пор, поэтому стоимость оборудования растет быстрее, чем в досанкционный период. Но так как адаптация отечественного производства к новым условиям уже началась, это не дает ценнику резко меняться, как в прошлом году.
Также наблюдается дефицит кадров на стройках. Борются с ним соответствующе — повышением оплаты труда, что сказывается на стоимости квадратного метра готового жилья.
Источник: «Тинькофф журнал»