Как повлияют налоговые нововведения на рынок недвижимости?

Определились контуры налоговой реформы: дифференцированный НДФЛ; НДС для ИП (в зависимости от оборота); рост ставки налога на прибыль; повышение налога с продажи недвижимости для физлиц... На гражданах бюджет рассчитывает заработать дополнительно 500 млрд, на бизнесе – 1,5 трлн рублей.

Изменения в системе налогообложения в первую очередь затронут интересы частных инвесторов. В наших проектах доля инвесторов крайне невелика, наши квартиры приобретают в основном именно для постоянного проживания.

Для ИП, ввиду дополнительной финансовой нагрузки, возможно, появятся другие инструменты – например, приобретение через лизинг, чтобы можно было учитывать в составе затрат все расходы по владению недвижимым имуществом. Это будет видно уже в первом квартале следующего года.

Возможно, повысится стоимость риелторских услуг. Собственно, рынок на любые нововведения и даже на словесные интервенции всегда реагирует поднятием цен и лишь позднее приходит к каким-то нормальным показателям.

Налоговые расходы малого и среднего бизнеса увеличатся. У нас много партнеров из этой категории – рекламщики, изготовители МАФов и пр. Эти затраты, как и повышение ставки по налогу на прибыль, лягут на себестоимость квадратного метра.

Посмотрим, как будет реагировать рынок в первом квартале 2025 года. Надеюсь, к этому времени ФНС выпустит конструктивные разъяснения, как интерпретировать те или иные новые требования.

— Происходит донастройка системы налогообложения. Изменения НДФЛ коснутся в том числе группы высокооплачиваемых работников, которые входят в целевую аудиторию первичного рынка жилья. В экономике параллельно происходит рост средних зарплат и увеличение налоговых выплат. Вероятно, часть потенциальных покупателей скорректирует или отложит свои планы. Или будет рассчитывать на объекты с более скромным бюджетом.

Малый бизнес и ИП отличаются особенной гибкостью, в том числе – и в вопросах налогообложения.

Наверняка будут попытки адаптироваться к новым требованиям, оптимизировать налоговую нагрузку. Хотя развитие системы электронных платежей делает контроль за экономической деятельностью все более эффективным: практически любая сделка оставляет след, так что массовый уход мелких предпринимателей «в тень» маловероятен.

Увеличение налога на прибыль касается всех компаний.

В целом происходит увеличение налоговой нагрузки на предпринимателей, но возможности снижения себестоимости ограничены. Одновременно убираются те меры, которые ранее стимулировали спрос (например, льготная ипотека под 8%). Так что ближайшие полгода-год будут довольно сложными для строительной отрасли.

Повышение налога с продажи недвижимости для физлиц и увеличение налоговой нагрузки может привести к сокращению количества сделок. Возможно, частные инвесторы-спекулянты снизят объем операций на рынке недвижимости или перейдут к долгосрочным инвестициям на других рынках.

На малых предприятиях можно ожидать снижения реальных доходов. Это, в свою очередь, повлечет уменьшение активности подрядных фирм, так как уменьшится количество заказов на строительство и ремонт.

Малые предприятия могут начать сокращать расходы на оплату труда, маркетинг и рекламу, а также на расширение и развитие бизнеса. В условиях увеличения налоговой нагрузки предприятия будут стремиться повысить операционную эффективность, чтобы сохранить прибыльность.

Налоговая реформа, несомненно, повлияет на отдельные виды сделок. Например, планируемая отмена с 1 января 2025 года льготы при продаже долей ООО, которыми владеешь более 5 лет (если доход от продажи более 50 млн рублей), очевидно снизит популярность сделок по продаже компаний с активами вместо самих активов и т. п. Какие-то сделки в силу увеличившегося налогового бремени будут приостановлены из-за утраты экономической целесообразности. В конечном итоге бизнес адаптируется, проекты с низкой маржинальностью просто не будут начинаться. Сейчас сложно сделать прогноз конкретных действий бизнеса: еще не приняты решения в окончательной форме и просто рано об этом говорить. А что касается снижения расходов, то тут действует золотое правило: надо больше зарабатывать, а не снижать расходы, так как совсем без расходов нельзя получить доход…

Не думаю, что поведение непрофессиональных инвесторов существенно изменится на фоне новостей о налоговой реформе. Сейчас на рынке практически нет инвесторов-спекулянтов, которые покупают на старте и продают активы после ввода в эксплуатацию. Рынок недвижимости для инвесторов в стагнации: льготные программы сворачиваются, и большинство занимает выжидательную позицию. И пока не начнется продолжительное снижение ключевой и ипотечной ставок, глобальных изменений на рынке не будет. А эти перемены наступят, при самых оптимистичных сценариях, не раньше осени.

Что касается нашей компании, то из-за новых вводных нашу стратегию менять не планируем, как и сокращать расходы.

Могу уверенно сказать, что на фоне текущих событий в экономике себестоимость строительства продолжит расти, что неизбежно повлечет за собой и рост цен на недвижимость.

Не уверен, что изменения НДФЛ серьезно отразятся на поведении частных инвесторов, но вот для самих девелоперов и лендлордов изменения будут ощутимыми. Например, на этапе переговоров наши контрагенты – собственники земли – уже предложили нам купить актив в этом году, так как в следующем (из-за разницы в НДФЛ) он станет дороже на 150 млн рублей.

Из последних налоговых нововведений больше всего может отразиться на рынке недвижимости увеличение НДФЛ для сделок с недвижимостью свыше 2,4 млн рублей. Большинство продавцов – физические лица. Есть вероятность, что часть сделок опять «уйдет в тень», с частичной оплатой наличными и занижением цены в договоре купли-продажи.

Часть собственников, возможно, решат реализовывать объекты как ИП с оплатой налога с доходов или с доходов за вычетом расходов. Эта схема и в текущих условиях периодически используется для оптимизации налогообложения. В случае принятия поправок она станет еще более востребованной. Думаю, налоговые органы это тоже понимают и будут пристальнее отслеживать такую «номинальную» предпринимательскую деятельность.

Потенциальные покупатели наверняка столкнутся со сложным выбором: чтобы получить одобрение ипотечного кредита, нужен хороший «белый» доход, при этом с высокого дохода теперь планируют брать больше налогов. При сокращении «белого» дохода увеличивается вероятность получить отказ в одобрении ипотечного кредита. Как эту коллизию будет решать рынок – посмотрим. Наверняка и покупатели, и банки приспособятся и найдут варианты.

НДФЛ с продажи недвижимости поднимается всего на 2%, и для продавцов квартир это не значимо. Я все чаще сталкиваюсь с продавцами, которым нужно продать недвижимость, не дожидаясь истечения срока 3–5 лет, и они готовы платить налог.

Снижение порога до 60 млн рублей для предприятий на УСН в риелторском бизнесе в основной массе также не повлияет: в основном это микропредприятия, не доходящие в годовых доходах до «планки».

Остальные участники рынка недвижимости – подрядчики, застройщики, девелоперы – будут вынуждены закладывать увеличивающиеся расходы в себестоимость либо экономить на издержках. Снижать зарплату сейчас сложно, есть дефицит квалифицированных сотрудников. Останется экономить на развитии бизнеса (реклама, оборудование, размеры или класс офиса).

Увеличение с 13% до 15% налога при продаже недвижимости, конечно, скажется на рынке: в нашем регионе за 2,4 млн рублей можно купить разве что комнату в коммуналке или участок. Это коснется собственников, не дотерпевших до истечения минимального срока владения в 3–5 лет. Таких случаев много, кроме того, уже давно у продавцов не получается занизить цену продажи ниже 70% от кадастровой стоимости. А Росреестр планирует поднять порог до 100% от кадастровой.

Введение НДС для малого бизнеса с оборотом свыше 60 млн рублей тоже подкосит предпринимателей: при самом выгодном режиме УСН в 6% с дохода расходы на зарплаты, налоги и др. не учитываются.

Налогообложение тех, кто на «упрощенке» увеличится на 20%, а НДС налоговики научились администрировать, так что возместить его не совсем законно не выйдет.

Рантье (те, кто живет на чистые доходы от сдачи в аренду) будут пытаться не показывать заработок свыше 60 млн. Но не берусь судить, как ФНС посмотрит на резкое изменение суммы доходов по отношению к предыдущим периодам. За 2023 год статистика показала перетекание большого количества самозанятых в ИП. Это, в частности, говорит о том, что в операциях с недвижимостью самозанятым в предписанные пределы (не более 2,4 млн рублей в год) уже не уместиться. С увеличением налога на прибыль будет справиться проще: скорее всего, увеличатся расходы, которые уменьшают облагаемую базу.

В общем, от этих новаций, введенных «для справедливости», не вижу особого повода для радости законопослушному предпринимательскому сообществу, в отличие от той радости, которую публично высказывают представители крупного бизнеса.

Изменения в налогообложении в основном коснутся физических лиц при продаже вторичной недвижимости. На долю юридических лиц приходится незначительный объем сделок.

Не думаю, что налоговые нововведения приведут к кардинальным переменам на рынке, сейчас более актуальные вопросы – ипотека и ключевая ставка.

Увеличение налога на прибыль сможет сказаться на развитии загородного рынка. В частности, оно затронет доходы компаний, включая застройщиков и агентства недвижимости.

Удорожание стройматериалов, повышение цен на рабочую силу и логистику уже повлияли на рост стоимости домовладений и участков в первичном предложении. Девелоперы будут вынуждены адаптироваться к условиям налоговой реформы и, вероятнее всего, корректировать цены в сторону увеличения. При этом сохранится тенденция к уменьшению площадей участков без подряда и домовладений.

Нас налоговые нововведения коснутся непосредственно: у нас как раз ИП, и оборот, конечно, больше 60 млн рублей, так что с будущего года попадаем под НДС. Меньше будем зарабатывать, меньше вкладывать в развитие. Но развиваться все равно надо, невзирая на неблагоприятные условия – начали строить в «Илоранте» крытый круглогодичный бассейн.

Увеличение налогов бизнес всегда воспринимает негативно, это нормальная реакция. Утешаем себя, как всегда, тем, что «могло быть и хуже». А может, еще и будет.